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房企重倉長三角 機遇背后現隱憂

發布時間:2019年06月14日 16:27    來源:北京晚報
  土地是房企生存發展的“血液”,掌握充足的土地儲備是保證房企持續發展的必要條件。
 
  選擇在哪個區域布局也與企業未來發展息息相關。近期,《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》正式發布,上升為國家戰略的同時,區域一體化進程全面提速。相比京津冀、粵港澳等城市群,長三角區域整體經濟總量更大,這也吸引大批房企來此布局。
 
  機遇與挑戰并存,大批房企重倉于此,也讓長三角導市場競爭愈演愈烈,“大手筆”背后所帶來的隱憂顯現。
 
  長三角城市房企 平均拿地占比約34%
 
  據國家統計局數據顯示,2018年城市城鎮居民可支配收入排行TOP20中,長三角城市占比約45%。“富裕”的長三角,在大多數房企眼中是“重倉”的不二選擇。2018年1月至2019年4月,萬科、金地、招商蛇口、華夏幸福等全國性企業長三角新增土儲占其新增總量30%以上。
 
  萬科董事長郁亮此前就曾透露,在投資方面,萬科關注的重點是粵港澳大灣區、長三角、京津冀等城市群。據其2018年年報顯示,截至2018年末,萬科1.1億平方米的總土儲中,約51.6%分布于長三角區域、覆蓋25座城市,其土儲排名前三的城市分別為杭州、上海和合肥。
 
  無獨有偶,據克而瑞機構提供數據顯示,綠地控股、保利地產、新城控股等規模房企在長三角地區平均拿地比例也高達約34%。
 
  克而瑞研究院相關負責人李丹稱,“為了擴大自身規模,近年來,規模房企紛紛將目標鎖定在上海、蘇州、杭州、溫州、南京等長三角重中之重的一二線城市。如今,‘長三角一體化’上升為國家戰略,對于房企而言,把握長三角發展利好意義更為重大。”
 
  房企爭相進入也使得長三角區域土地價值迅速上升。據克而瑞研究中心統計數據顯示,僅在2019年1月全國成交土地總價排行榜前十名中,長三角城市地塊就達到5幅;單價排行榜的前十名中,長三角城市也有4幅位列其中。
 
  “門檻”升高 綠地等下沉三四線
 
  大批房企的到來,抬高了長三角開發“門檻”的同時,也讓當地房地產市場競爭日漸入白熱化。克而瑞研究院相關負責人朱一鳴稱,“在這場房企競爭中,綜合實力較強的全國型企業與長三角區域型企業贏得先機。截至目前,萬科、中海、招商、龍湖等品牌房企在長三角一二線城市的拿地占比均在50%以上。
 
  以長三角作為大本營的地域型房企也有地緣優勢。如新城控股,其在投資核心區域長三角的土儲建筑面積近5498萬平方米,占總土儲的50.2%。2018年,新城在全國化布局更趨均衡的情況下,長三角布局依然占據核心。
 
  部分房企重倉長三角一二線城市時,對成本控能力較強的規模房企則將布局版圖向長三角三四線城市轉移。
 
  作為此類房企的代表,2018年下半年起,綠地加大對長三角的投資力度,將京滬高鐵沿線重要樞紐城市宿州作為深耕“高鐵新城”的重要一站,并結合“城際空間站”展開長三角的新一輪布局。一位接近綠地的人士告訴記者,綠地未來將綜合“地產+多元化”優勢,推動自身戰略深化,促進區域產業對接,助力地方產業結構優化升級。
 
  2018年1月份至今,以其高周轉、全覆蓋的強勢拿地策略的碧桂園,則在長三角地區摘得約189宗地塊,居長三角拿地規模第一。其中,長三角區域內三四線拿地占比達83%
 
  一位不愿意透露姓名的業內人士告訴記者,“相對其他區域,長三角三四線城市經濟良好、消費水平較高,市場可開發空間較大。”
 
  “重倉”有風險 前景需觀望
 
  房企對長三角頗為偏愛,大手筆投資有大收獲機率,但也同樣伴隨著風險。
 
  目前,多數千億房企實現了全國化布局,但從其業績分布來看,產業的主要分布區域對整體布局影響較大,一旦該區域的市場呈環境發生變動或是遇到政策上的調控與收緊,勢必會影響企業整體業績。
 
  介于現在的房地產市場處于“白銀時代”,大規模投資與開發具有較大的不確定性,在一二線城市高價收入的地塊在未來的銷售額未必能達到企業預期。同時,大批房企的涌入,使市場競爭越來越激烈,企業手中大量囤積的房子面臨出售困難或導致市場呈現供大于求的狀態,從而影響房產銷售價格。
 
  在未來的城市發展中,長三角土地開發規模越來越大的前提下,規模房企依然能憑借自身實力,深耕內需擴大規模與盈利;反之,在市場越來越趨于白熱化的情況下,對于以長三角地區為重倉的千億房企來說,業績的持續和規模的進一步增長將面臨一定壓力。
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